Eine als G klassifizierte Wohnung, die 2023 für die Vermietung gekauft wurde, kann seit Januar 2025 nicht mehr Gegenstand eines neuen Mietvertrags sein. Diese zunehmend häufige Situation verdeutlicht, wie sehr die Immobilieninvestition heute sowohl von regulatorischen als auch von finanziellen Parametern abhängt. Bevor man über Rendite oder Besteuerung spricht, muss man zunächst überprüfen, ob die Immobilie in drei Jahren noch vermietbar sein wird.
DPE und Zeitplan für das Verbot: der Filter vor jeder Immobilieninvestition
Das Energieeffizienzdiagnose-Dokument ist kein informatives Dokument mehr. Ab dem 1. Januar 2025 sind Wohnungen der Klasse G von neuen Mietverträgen, Verlängerungen und Erneuerungen ausgeschlossen. Die Klassen F folgen 2028, dann die E-Klasse 2034.
Konkret verliert eine als F etikettierte Immobilie, die heute ohne energetische Sanierungsarbeiten gekauft wird, in weniger als zwei Jahren ihre Vermietbarkeit. Der DPE bestimmt nun die Liquidität der Immobilie, nicht nur ihren Komfort. Ein Investor, der diese Einschränkung ignoriert, hat ein Asset, dessen Mietwert im regulierten Segment auf null fällt.
Der DPE ist zudem rechtlich durchsetzbar. Ein Mieter kann ein fehlerhaftes Gutachten anfechten und die Verantwortung des Vermieters in Anspruch nehmen. Vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags lässt man ein unabhängiges Energieaudit durchführen, das sich von dem DPE unterscheidet, den der Verkäufer anzeigt. Die Rückmeldungen zur Zuverlässigkeit der Gutachten variieren je nach Anbieter, was diese doppelte Überprüfung rechtfertigt.
Um mit La Maison de l’Immobilier zu investieren, ist dieser Schritt des vorherigen Audits Teil des normalen Begleitprozesses, was böse Überraschungen nach dem Erwerb vermeidet.
Reform des LMNP: Die Besteuerung beim Verkauf verändert die Rahmenbedingungen
Der Status des nicht professionellen möblierten Vermieters erlaubte es lange, die Abschreibungen der Immobilie abzuziehen und gleichzeitig von einem Gewinn zu profitieren, der auf dem ursprünglichen Kaufpreis basierte. Dieses Mechanismus machte den LMNP steuerlich sehr attraktiv während der Haltedauer.
Seit dem 15. Februar 2025 werden die abgezogenen Abschreibungen in die Berechnung des zu versteuernden Gewinns reintegriert. Die jährlich erzielte Einsparung verwandelt sich zum Zeitpunkt der Veräußerung in eine zusätzliche Steuer. Ein Investor, der plant, mittelfristig zu verkaufen, muss seine Nettorendite unter Berücksichtigung dieser Steuerlast neu berechnen.
Einige Servicewohnungen (für Studenten, Senioren) sind gemäß den geltenden Vorschriften von dieser Reintegration ausgeschlossen. Man kann die Argumentation nicht auf alle möblierten Objekte verallgemeinern.
Was das praktisch für ein Mietprojekt ändert
Eine Immobilie, die gekauft wurde, um über fünfzehn Jahre abgeschrieben und dann mit Gewinn verkauft zu werden, bietet nicht mehr den gleichen Vorteil. Die Vermögensstrategie muss entweder eine lange Haltedauer (um die steuerlichen Auswirkungen zu glätten) oder eine Positionierung auf die von der Regelung ausgeschlossenen Servicewohnungen integrieren.
Der Reflex, einen auf Mietverwaltung spezialisierten Buchhalter vor der Unterzeichnung zu konsultieren, wird unverzichtbar. Die Simulation der Ausstiegsbesteuerung vor dem Kauf vermeidet einen entgangenen Gewinn von mehreren Tausend Euro.
Touristische Vermietung: Überprüfung der kommunalen Vorschriften vor jedem Kauf
Das Gesetz vom 19. November 2024 hat das Regime der nicht klassifizierten Ferienwohnungen verschärft. Der steuerliche Abzug, der auf die Einnahmen aus saisonaler Vermietung anwendbar ist, wurde für nicht klassifizierte Wohnungen reduziert. Diese Entwicklung macht die Rentabilität einer Investition in Kurzzeitvermietung viel abhängiger vom lokalen Kontext.
Mehrere Punkte müssen vor dem Einstieg überprüft werden:
- Erlaubt die Gemeinde die touristische Vermietung, und unter welchen Bedingungen (Anzahl der Tage, Ausgleich in angespannten Gebieten)?
- Kann die Wohnung eine offizielle Klassifizierung erhalten, was einen günstigeren steuerlichen Abzug aufrechterhält?
- Verbietet die Teilungserklärung die Tätigkeit als Ferienwohnung? Dieser Punkt wird oft zu spät entdeckt.
Eine Immobilie in einer Stadt, die die saisonale Vermietung auf einige Dutzend Tage pro Jahr beschränkt, generiert nicht die gleichen Einnahmen wie eine Wohnung in einer Gemeinde ohne Einschränkungen. Die Rentabilitätsberechnung muss von den lokalen Vorschriften ausgehen, nicht von einem generischen Simulator.
Immobilienkredit und Zinssätze: Abwägen zwischen Dauer und Gesamtkosten
Die Finanzierung bleibt der Haupthebel einer Mietinvestition, insbesondere wenn man ohne signifikante Eigenmittel kauft. Die Kreditfähigkeit hängt vom Verschuldungsgrad, aber auch von der Laufzeit des Kredits und dem erhaltenen Zinssatz ab.
In diesem Punkt ermöglicht der Wettbewerb zwischen mehreren Banken (oder über einen Makler) erhebliche Unterschiede bei den Gesamtkosten des Kredits. Ein Viertel Punkt Unterschied beim Zinssatz, verteilt über zwanzig Jahre, stellt einen nicht unerheblichen Betrag dar.
Restschuldversicherung und Nettorendite
Die Restschuldversicherung schlägt stark zu Buche, manchmal ebenso viel wie die Zinsen selbst über lange Laufzeiten. Seit dem Gesetz Lemoine kann man die Restschuldversicherung jederzeit wechseln. Die Überprüfung dieses Postens nach der Unterzeichnung des Kredits gehört zu den aktiven Vermögensverwaltungsmaßnahmen.
- Vergleichen Sie die Angebote für die Restschuldversicherung bereits bei der Einrichtung des Immobilienkredits
- Berechnen Sie die Gesamtkosten des Kredits unter Einbeziehung der Versicherung, nicht nur des nominalen Zinssatzes
- Verhandeln Sie die Versicherung jedes Jahr neu, wenn sich die Marktbedingungen ändern
Eine Immobilieninvestition wird nicht nur beim Kauf gesteuert. Die Verwaltung der Finanzierung, die regulatorische Konformität der Immobilie und die Antizipation der Ausstiegsbesteuerung bestimmen die tatsächliche Rendite. Die Regeln haben sich seit 2024 ausreichend geändert, sodass ein Projekt, das auf alten Annahmen basiert, sehr unterschiedliche Ergebnisse liefern kann als erwartet.
