Een appartement met energielabel G dat in 2023 is gekocht voor verhuur kan sinds januari 2025 niet meer worden verhuurd. Dit type situatie, dat steeds vaker voorkomt, illustreert hoezeer vastgoedbeleggingen tegenwoordig afhankelijk zijn van zowel regelgeving als financiële parameters. Voordat we het rendement of de belastingheffing bespreken, moeten we eerst controleren of het pand over drie jaar nog verhuurbaar zal zijn.
DPE en verbodskalender: de filter voor elke vastgoedbelegging
Het energieprestatiecertificaat is niet langer een informatief document. Sinds 1 januari 2025 zijn woningen met label G uitgesloten van nieuwe huurovereenkomsten, verlengingen en hernieuwingen. De klasse F volgt in 2028, en de E in 2034.
Concreet verliest een pand met label F dat vandaag wordt gekocht zonder energetische renovatiewerkzaamheden zijn verhuurbaarheid binnen minder dan twee jaar. Het DPE bepaalt nu de liquiditeit van het pand, niet alleen het comfort. Een investeerder die deze beperking negeert, komt te zitten met een actief waarvan de huurwaarde op de gereguleerde markt naar nul daalt.
Het DPE is bovendien juridisch afdwingbaar. Een huurder kan een onjuiste diagnose aanvechten en de aansprakelijkheid van de verhuurder inroepen. Voordat een compromis wordt ondertekend, laat men een onafhankelijke energie-audit uitvoeren, los van het DPE dat door de verkoper wordt getoond. De meningen over de betrouwbaarheid van de diagnoses variëren afhankelijk van de aanbieders, wat deze dubbele controle rechtvaardigt.
Voor investeren met La Maison de l’Immobilier maakt deze voorafgaande audit deel uit van het normale begeleidingsproces, wat onaangename verrassingen na de aankoop voorkomt.
Hervorming van de LMNP: de belasting bij verkoop verandert de situatie
De status van niet-professionele verhuurder van gemeubileerde woningen heeft lange tijd het mogelijk gemaakt om de afschrijvingen van het pand af te trekken, terwijl men profiteerde van een meerwaarde die werd berekend op basis van de oorspronkelijke aankoopprijs. Dit mechanisme maakte de LMNP fiscaal zeer aantrekkelijk tijdens de aanhouding.
Sinds 15 februari 2025 worden de afschrijvingen die zijn afgetrokken opnieuw opgenomen in de berekening van de belastbare meerwaarde. De jaarlijkse besparing verandert in een extra belasting op het moment van de verkoop. Een investeerder die van plan is om op middellange termijn te verkopen, moet zijn netto rendement herberekenen door deze belastinglast bij de verkoop mee te rekenen.
Sommige servicewoningen (studenten, senioren) blijven volgens de geldende wetgeving uitgesloten van deze herintegratie. Men kan de redenering niet generaliseren naar alle gemeubileerde woningen.
Wat dit praktisch betekent voor een verhuurproject
Een pand dat is gekocht om over vijftien jaar te worden afgeschreven en vervolgens met meerwaarde te worden verkocht, biedt niet langer hetzelfde voordeel. De vermogensstrategie moet ofwel een lange aanhouding omvatten (om de fiscale impact te spreiden), ofwel een positie innemen op de servicewoningen die zijn uitgesloten van het systeem.
De reflex om een gespecialiseerde boekhouder in verhuurbeheer te raadplegen vóór de ondertekening wordt niet onderhandelbaar. Het simuleren van de belasting bij verkoop vóór de aankoop voorkomt een gemis van duizenden euro’s.
Toeristische verhuur: controleer de gemeentelijke regelgeving vóór elke aankoop
De wet van 19 november 2024 heeft het regime voor niet-geclassificeerde toeristische verhuur aangescherpt. De belastingaftrek die van toepassing is op de inkomsten uit seizoensverhuur is verlaagd voor woningen zonder classificatie. Deze ontwikkeling maakt de rentabiliteit van een investering in kortetermijnverhuur veel afhankelijker van de lokale context.
Verschillende punten moeten worden gecontroleerd voordat men zich waagt aan een aankoop:
- Staat de gemeente toeristische verhuur toe, en onder welke voorwaarden (aantal dagen, compensatie in gespannen gebieden)?
- Kan de woning een officiële classificatie krijgen, wat een gunstigere belastingaftrek behoudt?
- Verbiedt het reglement van mede-eigendom de activiteit van toeristische verhuur? Dit punt wordt vaak te laat ontdekt.
Een pand dat zich in een stad bevindt die de seizoensverhuur tot enkele tientallen dagen per jaar beperkt, genereert niet dezelfde inkomsten als een woning in een gemeente zonder beperkingen. De rentabiliteitsberekening moet uitgaan van de lokale regelgeving, niet van een generieke simulator.
Hypotheek en rente: kiezen tussen duur en totale kosten
Financiering blijft de belangrijkste hefboom voor een verhuurinvestering, vooral wanneer men zonder significante eigen inbreng koopt. De leencapaciteit hangt af van de schuldenlast, maar ook van de looptijd van de lening en de verkregen rente.
Op dit punt kan het vergelijken van verschillende banken (of het inschakelen van een makelaar) leiden tot aanzienlijke verschillen in de totale kosten van de lening. Een kwart punt verschil in de rente, verspreid over twintig jaar, vertegenwoordigt een aanzienlijk bedrag.
Leningsverzekering en netto rendement
De leningverzekering weegt zwaar in de totale kosten, soms evenveel als de rente zelf op lange looptijden. Sinds de wet Lemoine kan men op elk moment van leningverzekering veranderen. Het controleren van deze post na de ondertekening van de lening maakt deel uit van de actieve vermogensbeheerpraktijken.
- Vergelijk de aanbiedingen voor delegatieverzekering zodra de hypotheek is afgesloten
- Herbereken de totale kosten van de lening door de verzekering mee te rekenen, niet alleen de nominale rente
- Heronderhandel de verzekering elk jaar als de marktomstandigheden veranderen
Een vastgoedverhuurinvestering wordt niet alleen gestuurd door de aankoop. Het beheer van de financiering, de naleving van de regelgeving van het pand en de anticipatie op de belasting bij verkoop bepalen het werkelijke rendement. De regels zijn sinds 2024 voldoende veranderd zodat een project dat is gebaseerd op oude aannames heel andere resultaten kan opleveren dan verwacht.
